1.领土资源部发端寰宇性土地整理，处理本钱和乌纱帽挂鈎。北京/廣州/上海/南京等都市依然睜開新一輪土地整理職業，據傳近期北京將會宣布一批土地違法案件。據走漏，領土資源部將從10月份發端寰宇性土地違規清查行爲，此次清查將直接向地方當局一把手或省部級官員問責，並將追查土地違法舉止的刑事職守。
2.北京：經濟合用房轉換。供應形式從出售向1:4的租售並舉改造，流轉形式實行當局回購的“內輪回”形式，經濟合用房不行上市往還。該戰略出自《北京住房修複籌備(2006年-2010年)》，但隨後北京市當局相幹掌握人對表闡明說，該戰略目前處于前期辯論階段。
3.北京/廣州：兩限房的土地供應量連續補充。10月13日廣州市挂牌出讓10宗地運用權，個中3塊正在限套型、限房價的根蒂上，采納競房價、競地價的主意，以挂牌格式確定斥地修複單元。個中，一塊地是當局收回從新出讓；雙限房地點不算寂靜。同日北京市新推出6個地塊用于兩限房，總占地面積約170萬平米。加上此前推出的12塊“兩限房”用地，北京“兩限商品房”備選地塊累計已達18塊，總占地面積約450萬平米，籌備造造面積約350萬平方米；服从户均套型面积90平米阴谋，可供应“两限商品房”3.8万套。值得防卫的是，两限房不正在经济合用房之列，属于中低价位、中幼套型凡是住所。
4.北京/上海：传将从苛落实六部委7月24日《闭于表率房地产墟市表资准入和照料的见地》。北京墟市：限表的171号文出台后，良多表籍人士收拢战略隐隐的破绽，投资沙场从一手房转向二手房，来自北京华夏三级墟市部的数据显示，8月北京华侨、港澳台及表籍人士进货二手房的成交量比7月补充32.4%。来自“信一天”衡宇经纪公司的原料声明，8月表籍人士进货高等二手房的成交量比7月上涨了11.4%，要紧集合正在CBD、中闭村、金融街、朝表商圈、燕莎商圈等中央区域。上海墟市：据传，9月底发端先从浦东新区试点，表资局部购大办公楼和商铺一共叫停，估计很疾会延迟到浦西各区。
5.广州：国度审计署审查土地题目。9月中旬发端审计署对广州市2002-2005年的土地审批、出让、照料以及土地出让金的征收、运用照料和效益举办专项审计。据悉，审计核心正在于农用地的土地出让金以及对农夫的征地储积，审计流程将络续半年年光。这是审计署近年来第一次针对领土题目对广州展开审计。
1.土地清查和土地出入审计。(1)领土资源部和审计署该行径是8月31日国办31号文的贯彻落实。(2)土地违法最分明、摧残最大的是当局违法。遵照CCTV的报道，前5个月，领土资源部分共立案土地违法案件涉及的土地面积同比上升了近20%，个中，地方当局违法批地是要紧来因。正在把乌纱帽和地根紧缩、违法挂钩、土地照料和出入置于审计之下的境况下，地方当局掌握人不光会正在土地出让上变得相对慎重，并且会方向于把土地出让给有能力的大斥地商，越发是央企和地方能力企业。(3)土地清查和审计有帮于普及土地出让墟市的墟市化水平，补充透后度，这位寰宇化的上风斥地商供应了更多的滋长时机，缺乏品牌和资金、以官企相干获取资源的斥地商正在土地储藏大将面对越来越苛厉的墟市磨练。(4)土地整理的结果是会导致斥地商加疾土地储藏的斥地进度，这会补充供应压力，使得地价和房价很难大幅上涨。(5)土地出让墟市化的普及将促使改日地价连续上涨，斥地商拿地后的剩余技能将受到磨练，具有合法土地储藏公司的面积越大、地段越好，则越受益，功绩滋长性越好。
2.经济合用房转换：提供和流转形式转换的北京形式撤消了经济合用房的投资效力，只保存了消费效力。经济合用房的价值、销量正在商品住所中并没有太大的影响力，但拥有很强的演示意旨和比价效应。所以，经济合用房范畴的伸张(参见要紧都市改日五年住所修复筹备)和出售价值的安祥将倒霉于住所价值上涨。当然，回购价值若何确定、禁锢本钱补充将导致北京形式还不太或许立地出台和正在寰宇实行。对待上市公司来说，因为插手的量有限，因此行业总体的毛利率和利润拉长率所受直接影响不大。
3.双限房：限价，限面积，行动本钱的地价是从低往高竞价，行动收益的房价采纳的限度最高价或者从高往低竞价。比方：率先推广双限房的广州市正在斥地区科学城对照好的地点上挂牌土地，请求90平米以下的住所最高售价不得赶过6000元/平米，这不光限定了该项主意利润，并且补充周边楼盘的涨价压力。所以，双限房将进一步刺破房地产行业的高利润形式，传达的信号意旨也将使得房价很难像以前那样大幅上涨。然则，咱们以为双限房战略将不会是改日调控战略的主流，即其正在较长时间的团体出让中所占的比重不会太高，由于终归它只是添补墟市缺陷的当局调控权术，是反墟市化的，处分的是公允题目，而非作用题目。
4.限定表资购房战略的苛肃落实将进一步抑止表资对商品房的投资需求。虽然表资进货量所占比例很幼，但其正在一线都市中央区域、高等住所墟市具有很强的进货力和影响力，所以，这两个细分墟市的出售量将受到冲锋。限表购房战略无疑将弱化房地产从群多币升值中的受益水平，但咱们以为，团体趋向还将是房地产连续从群多币升值中受益，旧日面171文献出台后表资转战二手房墟市的健壮需求可见升值预期下房地产对表资的健壮吸引力。正在上海北京等苛肃限表后，不排斥向来涣散的表资将采纳相似于QFII的会合资金大势，通过策划实体落地中国，投资房地产。
5.战略走势预期和改日或许出台的战略。咱们照旧周旋以前的见识，正在主题当局和地方当局的博弈没有十足见分晓之前，以往房价和住房布局轻视公允的题目没有获得缓解之前，行业调控战略不会松手。从目前来看，主题当局和地方当局博弈的天平发端向主题倾斜，并且主题采用的战略东西简直依然涉及到了通盘闭节和插手主体，因此接下来的战略基调该当是落实和贯彻，就像现正在上海和北京发端真正承认靠行限定表资购房一律。承接咱们正在2006年年度投资政策讲演和2006年中期投资政策讲演中的战略走势判定，估计改日或许推出的调控战略有：正在土地出让合同中显着原则斥地进度和年光；伸张经济合用房范畴，将经济合用房斥地面积占商品住所的比重和中低收入阶级占通盘阶级的比重挂钩；土地增值税反对采用预缴庖代售后整理；大面积清查斥地商土地存量，催缴史乘遗留的地价款，苛肃落实闲置土地处罚主意；对表资购房征收本钱进口税或汇率调治税；再次普及预售条款；强化斥地商天禀照料和项目照料。
6.房地产墟市走势判定。借帮主题威望强化、地方换届和反腐之力，国五条战略正在地方当局的落能力度越来越大，抑止房价、改正住房供应布局、下降企业剩余、普及公允的各项战略集合出台，土地整理等战略驱动的提供补充，群多币升值幅度短期内的放缓，钱币战略再度紧缩的或许性，使得短期内房价涨幅或许消重，投资者、消费者的进货需求延缓，踌躇空气再度上升，但地价将络续上涨。
7.房地产板块短期内另有连续调节的压力，投资政策应以防守和踌躇为主。除了上述房地产行业的战略调控压力、墟市策划压力表，房地产板块股价上涨和估值普及发作的调节压力也不行轻视(咱们正在10月11日行业变乱疾评中曾提及)。自8月7日以后的房地产板块反弹行情络续到9月22日阁下，个股一般涨幅正在30%-40%，均匀涨幅34%。咱们跟踪切磋的24家主流上市公司的06年均匀动态PE从14.9倍上涨到9月22日最高的19.5倍(天房繁荣因估值太高而剔除)，估值上涨了31%。PB从2.6倍上涨到3.4倍，涨幅与动态PE同为31%。截至10月31日，这24家主流公司的均匀动态PE另有17.8倍，PB有3.1倍(的确参见表1)。而香港墟市房地产板块均匀PE约16.08倍，核心公司略高极少。可见，A股主流房地产板块的股价和估值已没有太大上风。而一朝战略预期动荡、墟市出售预期不稳加剧，股价和估值调节或许另有消重危机。因为季度之间利润的不屈衡性，房地产公司的三季报功绩也很难带来惊喜。所以，估计比及群多币升值节律再度加疾、幅度加大，或年底、来岁头不妨看明白主流上市公司06年年报功绩已经连结急迅拉长的时间，房地产板块才或许通过功绩和中央投资的刺激，收复股价上涨和撑持估值普及。
8.对待拥有历久性的行业投资评级，坚持增持投资评级。以为行业已经处于景气阶段，已经拥有很强的投资吸引力。土地、资金向拥有上风大中斥地商集合的态势越来越分明，行业处于向集合度普及的转型之中，享用改日行业景气的要紧将是这些大中斥地商，可能渴望要紧上市公司功绩将连结优越拉长。的确依照咱们正在10月13日行业变乱疾评《周旋防守反攻的下半年投资政策倡导》有周密叙述。同时，对待咱们核心推举的、有急迅拉长功绩撑持的、骨子性重组题材扶帮的1＋3组合(万科A/B，华侨城A、中粮地产、招商地产)、上实繁荣、张江高科、深南光等，坚持增持评级，且股价调节到前期低位时应是买入增仓良机。
